深圳市房屋征收与补偿实施办法

 

　　(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 (立法目的和依据)

　　为规范本市房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 (适用范围)

　　本办法适用于在本市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)补偿的活动。

　　第三条 (房屋征收原则)

　　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　第四条 (各级政府职责)

　　市辖各区行政区域内的建设项目，由各区人民政府(含新区管委会，下同)负责房屋征收与补偿工作。市政府认为需要统筹的项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。

　　第五条 (房屋征收部门及其职责)

　　市规划国土主管部门负责本市房屋征收与补偿工作的监督与管理。

　　市土地整备主管部门是本市房屋征收部门(以下简称市房屋征收部门)，组织实施由市政府负责的房屋征收与补偿工作。

　　区人民政府应当依法确定房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

　　市、区房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)的职责包括：

　　(一)拟定房屋征收补偿方案，并配合有关部门对征收补偿方案进行论证。

　　(二)组织有关部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果;

　　(三)书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续;

　　(四)征收补偿费用的专户存储、拨付与监管;

　　(五)负责或者委托有关机构实施征收与补偿的相关具体工作;

　　(六)负责房屋征收补偿档案的管理;

　　(七)负责对从事房屋征收工作的房地产价格评估机构进行监督管理，组织被征收人对房地产价格评估机构的选定工作;

　　(八)负责对房屋征收工作人员进行培训和管理，做好房屋征收及补偿的宣传、解释工作。

　　第六条 (房屋征收实施机构及其职责)

　　房屋征收部门可以组建或委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的以下具体工作：

　　(一)对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记;

　　(二)与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;

　　(三)组织被征收人选取房屋征收评估机构;

　　(四)拆除被征收的房屋及其附属设施;

　　(五)房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。

　　房屋征收部门应对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第七条 (相关部门职责)

　　规划和国土资源、发展改革、财政、住房建设、人居环境、市场监管、公安、税务、劳动和社会保障、科工贸信、监察、审计、综合执法、教育等部门应根据《条例》规定和政府规定的职责分工，相互配合，联动协调，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　第八条 (举报与监督)

　　任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市、区人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。市、区人民政府及相关部门接到举报后，应当及时核实、处理。监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或单位及其工作人员的监督检查。

　　第二章 房屋征收决定

　　第九条 (实施房屋征收的情形)

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城市规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行城市更新的需要;

　　(六)由政府组织实施的土地整备的需要;

　　(七)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第十条 (房屋征收计划管理)

　　房屋征收部门应按照国民经济和社会发展规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划编制年度征收计划。各区房屋征收部门应于每年11月1日前将本区下年度的征收计划送市土地整备主管部门汇总。

　　市土地整备主管部门汇总全市年度征收计划报市规划国土主管部门，由市规划国土主管部门会同市发展改革部门对全市年度征收计划进行审核，并报市人民政府批准。

　　不符合本办法第九条规定的情形，不得列入房屋征收计划。

　　第十一条 (作出房屋征收决定的条件)

　　因本办法第九条(一)、(二)、(三)、(四)、(七)项规定的需要作出房屋征收决定时，需具备下列条件：

　　(一)拟征收房屋项目符合国民经济和社会发展规划的要求，并取得发改部门的计划立项;

　　(二)拟征收房屋项目符合城市规划的要求，并取得规划选址与土地预审相关文件;

　　(三)市、区人民政府根据社会稳定风险评估报告作出实施决定;

　　(四)用于房屋征收补偿的资金已足额到位，专户存储;

　　(五)具备符合法定程序的征收补偿方案。

　　因保障性安居工程建设的需要征收房屋的，除满足上述条件外，还应符合市、区国民经济和社会发展年度计划的要求。

　　因本办法第九条(五)项规定的需要作出房屋征收决定的，应满足本条第一款(一)、(三)、(四)、(五)项规定的条件，且符合市、区国民经济和社会发展年度计划的要求，并已纳入城市更新单元规划。

　　因本办法第九条(六)项规定的需要作出房屋征收决定时，应符合土地整备专项规划、土地整备年度计划的要求，并具有经市土地整备主管部门审核的土地整备项目实施方案。

　　第十二条 (暂停公告)

　　房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在其官方网站、本市主要媒体和房屋征收范围内发布暂停公告，告知任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为：

　　(一)新建、改建、扩建房屋;

　　(二)改变房屋和土地用途;

　　(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

　　(四)新签订租赁期限截止日在征收期限截止日以后的房屋租赁合同;

　　(五)房屋的转让和抵押;

　　(六)办理户口迁入和分户，但因出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;

　　(七)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

　　(八)其他不当增加补偿费用的行为。

　　房屋征收部门应当就前款事项书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保、市场监管等部门和单位停止办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。

　　被征收人违反本条第一款规定实施不当增加补偿费用的行为的，对不当增加部分不予补偿。

　　第十三条 (前期调查与费用概算)

　　房屋征收范围确定后，房屋征收部门应对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期摸底调查。

　　房屋征收部门应委托市房地产评估法定机构根据前期调查登记情况编制房屋征收预算方案，对房屋征收项目费用进行概算。

　　房屋征收预算方案的编制费用列入房屋征收补偿资金，按照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)的收费标准执行。

　　第十四条 (补偿方案拟定和论证)

　　房屋征收部门根据房屋权属调查和项目费用概算等情况，拟定房屋征收补偿方案，报市、区人民政府。市、区政府组织财政、发展改革、监察、审计等部门对征收补偿方案进行论证。

　　因实施土地整备需要征收房屋的，相关区政府制定的土地整备项目实施方案中应明确房屋征收补偿方案，并报市房屋征收部门审核。

　　第十五条 (补偿方案的内容)

　　房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

　　(一)征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算;

　　(二)作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等;

　　(三)拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限;

　　(四)奖励与补助标准;

　　(五)房屋征收补偿资金账户;

　　(六)其他应该纳入补偿方案的内容。

　　第十六条 (补偿方案公示及征求意见)

　　市、区人民政府应在政府网站和征收范围内将房屋征收补偿方案予以公布，并征求公众意见，征求意见期限不少于30日。拟被征收房屋的所有权人有异议的，持本人身份证明和房屋权属证明，在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见。市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　第十七条 (补偿方案听证)

　　因本办法第九条(五)项的需要征收房屋的，征收范围内被征收房屋面积占被征收房屋总面积2/3以上的被征收人且被征收户数占总户数2/3以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区人民政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十八条 (社会稳定风险评估)

　　房屋征收决定作出前，房屋征收部门应组织有关部门和专家、学者对征收范围内房屋征收的社会风险进行评估论证。

　　经评估论证后，房屋征收部门应出具风险评估报告，风险评估报告应当作出房屋征收风险等级评价，并提出可实施、暂缓实施和不可实施的建议。

　　市、区人民政府根据社会稳定风险评估报告分别作出实施、暂缓实施或不实施的决定，以政府名义下发给房屋征收部门。

　　第十九条 (房屋征收补偿资金)

　　房屋征收补偿资金实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。

　　房屋征收决定作出前，房屋征收部门应会同有关部门落实房屋征收补偿费用，确保房屋征收补偿费用足额到位。

　　监察部门、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

　　第二十条 (房屋征收决定的作出)

　　市、区人民政府应以书面形式作出房屋征收决定，并及时在政府网站、本市主要媒体和征收范围内予以公告。

　　房屋征收决定自作出之日起发生法律效力，被征收房屋自征收决定生效之日起归国家所有。

　　区人民政府作出房屋征收决定的，应同时将房屋征收决定书面抄送市规划国土主管部门。市规划国土主管部门应在收到区政府的房屋征收决定后5个工作日内作出收回土地使用权决定。

　　房屋征收涉及的被征收人户数超过50户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市、区人民政府常务会议或者新区领导班子议事会讨论决定。

　　第二十一条 (房屋征收决定公告)

　　房屋征收决定公告应当载明实施的项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、现场接待地点和联系方式、监督举报方式和行政复议及行政诉讼权利等事项。

　　市、区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　第二十二条 (复议及诉讼)

　　被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第二十三条 (调查登记)

　　房屋征收决定公告后，房屋征收部门应对被征收范围内房屋权属、区位、用途、面积、配套设施、因房屋征收造成停产停业、设备搬迁、企业纳税及职工工资等情况进行调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　房屋征收部门或房屋征收实施单位调查登记时，房屋所在地街道办事处和社区居民委员会应予以协助，被征收人应予以配合。

　　第三章 房屋征收补偿和安置

　　第二十四条 (补偿内容)

　　市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值(含土地的价值)的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失。

　　搬迁补助费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等标准根据附件《深圳市房屋征收补偿标准》确定。

　　第二十五条 (补偿方式)

　　房屋征收的补偿方式包括货币补偿和产权调换。除本办法另有规定外，征收生产经营性房屋、其他非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

　　征收被征收人居住的房屋，被征收人可以选择货币补偿或者产权调换。因本办法第九条(五)项的需要征收个人住宅，被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供城市更新地段或者就近地段的房屋。

　　第二十六条 (产权调换)

　　被征收人选择产权调换的，市、区人民政府应当提供与被征收房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换，并按照被征收房屋的价值与产权调换房屋的市场评估价格与被征收人结算差价。

　　以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。被征收人可以补交规定差价后取得完全产权。

　　第二十七条 (货币补偿标准)

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，房屋征收评估机构可以根据造价管理部门公布的造价指数、价格信息，结合市场发展水平，以重置价评估确定。

　　第二十八条 (房屋面积和用途认定)

　　被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。房屋登记簿未标注的或标注不明的，可以根据合法有效的规划证明文件记载的房屋面积和用途认定。

　　第二十九条 (房屋征收预算方案核查)

　　在签订房屋征收补偿协议前，征收项目的补偿总额超出房屋征收补偿方案的，由房屋征收部门委托原预算方案编制机构进行核查。房屋征收部门应根据核查意见调整补偿内容。

　　核查费用按照预算方案的编制收费标准执行。

　　第三十条 (房屋征收补偿协议)

　　房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。征收补偿协议书应当统一文本格式。

　　征收补偿协议内容应包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　第三十一条 (异地重建情形)

　　征收需集体安置的住宅，可以依照城市规划要求和市政府决定进行异地重建安置。

　　征收原有公共基础设施或公益事业用房，应依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建;不能或者无需在原地重建的，由市、区人民政府按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。

　　第三十二条 (优先给予住房保障情形)

　　征收个人住宅，被征收人符合《深圳市保障性住房条例》规定的住房保障条件的，应当优先给予住房保障。被征收人可以不参加社会轮候。

　　第三十三条 (改变房屋用途补偿)

　　征收产权性质为住宅或其他非经营性房屋，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被征收人给予适当补偿。

　　第三十四条 (室内装修补偿)

　　被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。

　　室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或不能达成协议的，房屋征收部门应向承租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或达成协议的，按约定或达成的协议处理。

　　第三十五条 (对未经确权建筑的调查、处理与补偿)

　　对于征收范围内未经确权的建筑，区分情形分别处理：

　　(一)属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)第二条规定范围的，依照《决定》及其实施办法进行处理和补偿;

　　(二)属于《深圳市人民政府关于印发〈深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定〉的通知》(深府〔2004〕193号)、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府〔2010〕66号)等我市房地产登记历史遗留问题相关处理规定处理情形的，不再补办房地产登记手续，扣减或者补交其补办房地产登记手续的地价、相关税费后，依照《条例》、本办法有关合法建筑的相关规定进行补偿。

　　未按照本条的规定进行处理的未经确权建筑，不予补偿。

　　第三十六条 (工、商业用房征收)

　　征收原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋，符合我市产业导向的，经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿;征收在非农建设用地指标内的商业用途房屋，按本办法第二十七条的规定给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换。

　　征收国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

　　第三十七条 (未经确权建筑纳入保障房)

　　对未经确权建筑，根据本办法第三十五条的规定进行认定、处理后，经有关部门验收符合保障性住房相关要求的，可以纳入保障性住房范围。

　　第三十八条 (临时建筑征收补偿)

　　征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同已有约定的，按约定处理。

　　第三十九条 (华侨房屋征收补偿)

　　征收华侨房屋的，按本办法有关规定予以补偿，国家、广东省另有规定的，从其规定。

　　征收华侨房屋的，在房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当同时书面通知业主或者其代理人。业主或代理人接到通知后，应在规定时间内与房屋征收部门办理房屋征收相关手续(业主居住在国外且无代理人的，应在6个月内办理完毕;居住在香港、澳门、台湾且无代理人的，应在3个月内办理完毕)。因特殊情况不能按照规定期限办理的，业主或者其代理人应当在期限届满前向房屋征收部门提出延期申请。逾期不办理的，由房屋征收部门代办房屋征收相关手续，但补偿、安置协议须经公证机关公证，并办理证据保全手续。

　　本办法所称的华侨房屋包括：

　　华侨、归侨的私有房屋;

　　中华人民共和国成立后用侨汇构建的私有房屋;

　　依法继承华侨、归侨的私有房屋。

　　第四十条 (抵押房屋征收)

　　征收设有抵押的房屋(包括在建工程)，执行国家有关担保的法律、法规的规定。被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权登记。

　　第四十一条 (安置房建设储备)

　　市房屋征收部门根据房屋征收的需要制订安置房建设储备年度计划。房屋征收补偿实行产权调换的，可以根据被征收人的意愿优先从已建好的安置房中安排。

　　安置房建设、供应和管理的具体办法，由市政府另行制定。

　　第四十二条 (房地产权证的注销)

　　房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书;没有房地产权利证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应及时向房屋登记机构办理注销手续。

　　征收被查封的房地产的，房屋征收部门应将征收事项通知查封机关。查封机关解除查封后，应及时向房屋登记机构办理注销等房地产登记手续。

　　第四十三条 (停产停业损失补偿)

　　因征收生产经营性房屋造成停产停业的，房屋征收部门应当给予适当补偿。具体补偿金额参照附件规定的标准评估确定。

　　根据九收涉及的被征收人数