印发关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知
各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：
《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》业经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向省住房城乡建设厅反映。
广东省人民政府办公厅
二○一○年十二月六日
关于加快发展公共租赁住房的实施意见
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。为加快解决我省城市中等偏下收入住房困难家庭的阶段性居住问题，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)等文件精神，现就加快发展我省公共租赁住房提出如下实施意见：
一、明确发展总体要求
(一)指导思想。
以科学发展观为指导，认真贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，坚持以人为本，因地制宜，创新投融资、土地利用及建设管理等方式，大力推进公共租赁住房建设，积极培育和发展住房租赁市场，完善住房保障体系，进一步引导住房合理消费，加快实现“住有所居”的目标。
(二)基本原则。
1.政府主导、社会参与。加强政府公共租赁住房发展政策制订和落实的引导作用，增加投入，采取土地、财税、金融等支持政策，鼓励社会力量参与，充分发挥市场机制的作用，积极推动公共租赁住房投资、建设、运营与管理市场化运作。
2.因地制宜、分类指导。从各地实际出发，合理确定公共租赁住房的供应规模和保障对象;加强对不同地区公共租赁住房工作的分类指导，科学制订发展规划和年度实施计划，综合开发，配套建设，分步实施。
3.创新机制、全面推进。先行先试，积极探索创新具有广东特色的公共租赁住房投资、建设、营运和管理的体制与机制;以点带面，全面推进，确保完成公共租赁住房建设目标。
4.只租不售、循环使用。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，满足基本居住需求，定向出租，只租不售，超标退出，循环使用，规范管理;坚持“谁投资，谁所有”，投资者权益可以依法转让，但公共租赁住房性质不变。
二、合理确定保障对象和保障标准
(三)保障对象。公共租赁住房是由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租的保障性住房。保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工;有条件的地区可以将有稳定职业并在就业地居住满一定年限、符合保障条件的外来务工人员逐步纳入保障范围。
(四)保障标准。各地要结合实际，合理确定本地区公共租赁住房套型及建筑面积标准。新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，并可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的套型住房。具体保障对象条件及收入线标准由市、县政府确定，定期向社会公布。
已享受廉租住房实物配租和政府购房优惠政策(包括经济适用住房、限价商品住房等)及已租住直管公房或单位自管公房的家庭，不得租住公共租赁住房。
三、采取多种形式筹集房源
(五)多渠道筹集房源。公共租赁住房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。公共租赁住房房源可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集，具体可以通过以下方式筹集：
1.政府投资建设、收购的住房;
2.在商品住房开发以及“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造中的商品住房项目中按一定比例配套建设的住房;
3.各类产业园区集中配套建设的职工公寓和集体宿舍;
4.企业和其他机构投资建设的住房;
5.政府在市场上租赁的住房;
6.廉租住房、经济适用住房按照有关规定改转为公共租赁住房;
7.机关企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公共租赁住房;
8.社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
(六)约定配建要求。在商品住房开发及“三旧”改造项目中配套建设公共租赁住房的，城乡规划、国土资源部门应当在建设项目用地出让条件中，明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让合同中约定。房地产开发企业未按规定配套建设公共租赁住房的，应当依法承担相应违约责任。
(七)鼓励社会建设。外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，各市、县政府应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或者园区就业人员出租;鼓励各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公共租赁住房，并给予享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策。
(八)规范单位自建。住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经市、县政府批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，纳入当地政府公共租赁住房规划(计划)实行统一管理，优先向本单位符合条件的职工出租;剩余房源可由当地政府以成本价收购后纳入公共租赁住房管理，也可由该单位严格按照规定的公共租赁住房准入条件、租金水平、退出机制等要求自行管理并接受当地政府监督。
(九)严格执行规范。新建公共租赁住房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，并按照经济、节能和环保的原则进行一次性装修。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应严格执行宿舍建筑设计规范的有关规定。各地可根据实际情况制订公共租赁住房建设技术导则。
(十)合理规划布局。公共租赁住房的筹集和建设要结合城市总体规划、近期建设规划、新城建设(含卫星城、中心镇)、轨道交通建设等情况，充分考虑居民对交通、就业、入学、就医等要求，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设或结合“三旧”改造项目统筹安排。
四、建立稳定的资金来源渠道
(十一)多渠道筹集建设资金。公共租赁住房资金来源主要包括：
1.中央和省安排的专项补助资金;
2.当地财政年度预算安排资金;
3.土地出让收入提取一定比例的资金;
4.通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金;
5.出租公共租赁住房及出租、出售配套设施回收的资金;
6.发行企业专项债券;
7.社会捐赠的资金;
8.经当地政府批准可纳入公共租赁住房筹集资金使用范围的其他资金。
(十二)加大政府资金投入。各市、县政府应当通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省财政每年安排一定的公共租赁住房专项补助资金，支持粤东西北地区建设公共租赁住房，具体补助办法由省财政部门会同省住房城乡建设部门另行制订。
(十三)开展金融创新试点。在公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市，积极创造条件支持其开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。
(十四)积极拓宽融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。有关金融机构发放公共租赁住房中长期贷款的具体办法按照中国人民银行和中国银监会的有关规定执行。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。积极探索运用保险资金、信托资金、社保基金及其他金融工具投资公共租赁住房建设。
(十五)严格资金管理。公共租赁住房建设资金实行专款专用，不得挪作他用。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。
(十六)确保资金偿还。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。各类企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金收入，应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。租金收入仍不足偿还贷款及信托融资等本金及利息的差额部分，经有关部门批准后可以其他收入的方式偿还。
五、加大配套政策支持力度
(十七)保障建设用地供应。各地应加快建立健全公共租赁住房土地储备制度。国土资源部门应将公共租赁住房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。城乡规划、住房保障等部门在编制近期建设规划、控制性详细规划、保障性住房建设规划时，应当明确公共租赁住房建设用地的规模、空间布局和具体地块。
(十八)拓宽土地供应方式。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。公共租赁住房建设项目中的配套设施建设应按国家和省有关规定执行，并依法办理相关手续。鼓励各地创新土地供应方式，拓宽土地供应渠道。
(十九)加大税费扶持力度。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体实施办法按照财政部和国家税务总局的相关规定执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
(二十)明晰产权归属关系。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。
六、规范运营管理和监督机制
(二十一)加强制度建设。各市、县政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租、租后管理等制度。可设立专业运行机构具体负责公共租赁住房的投资、建设、租赁和运行管理等工作。各级住房保障管理部门要按照规定程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。各类企业和其他机构投资、建设、运营公共租赁住房，必须严格按照政府确定的准入条件、租金水平、租赁期限、退出要求等进行规范管理。
(二十二)建立信息化监督平台。各市、县要配合省住房城乡建设部门建立健全全省联网的公共租赁住房服务信息平台，完善纸质档案和电子档案的收集、管理和利用等工作，保证档案数据的完整、准确。要通过形成完整的全省住房租赁服务信息网络系统，并与全省电子监察平台联网，实现网上实时动态管理和监督。
(二十三)规范配租安置。每个符合公共租赁住房供应的家庭只能承租一套公共租赁住房。政府投资建设的公共租赁住房实行轮候保障，尽可能就近就地安置。企业和其他机构投资建设的公共租赁住房，优先提供给本单位的新就业职工和外来务工人员租住，剩余房源由当地住房保障管理部门调剂安置其他符合保障条件的对象租住。
(二十四)强化合同管理。公共租赁住房实行合同管理制度，出租人与承租人应当签订书面租赁合同，租赁合同示范文本由省住房城乡建设部门会同有关部门制订。公共租赁住房租赁合同期限一般为3-5年，租赁合同期满后承租人经资格审核仍符合规定条件的，可以申请续租。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。
(二十五)合理确定租金。公共租赁住房租金水平由各市、县价格主管部门会同住房保障管理部门，根据租赁对象的经济承受能力、租房区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定，并报同级政府批准后实施。租金的具体标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
(二十六)健全退出机制。承租人不再符合政府规定的公共租赁住房保障条件时，应当及时向当地住房保障管理部门报告并退出。确有困难暂不能退出的，经当地住房保障管理部门同意，可以向出租人申请最长不超过6个月的延长租住期，延长期内，出租人可按同区域同类住房市场租金收取租金。
(二十七)查处违约行为。对不再符合公共租赁住房保障条件或延长期届满后仍不退出承租住房的承租人，住房保障管理部门应当责令其退出;出租人可按同区域同类住房市场租金的2倍计收其超期居住的租金。承租人拒不退出公共租赁住房的，出租人可依法申请人民法院强制搬迁。
公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，住房保障管理部门应当责令其退出。承租人拖欠租金和其他费用的，住房保障管理部门可以通报其所在单位，并从其工资收入中直接划扣。
(二十八)严惩违纪行为。对在公共租赁住房投资、建设、运营、管理中出现严重失职、滥用职权、营私舞弊、索贿受贿以及侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益等违法违规行为的，要严肃查处，依法依规追究相关单位和人员的责任。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
(二十九)加强社会监督。公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理等工作要主动接受社会监督。公共租赁住房的建设资金、建设套数、开工和竣工时间、使用分配等情况应当在当地政府有关网站和新闻媒体上公示，充分发挥社会各界和新闻媒体的监督作用，促进公共租赁住房制度公开、公平和公正实施。
七、加强组织领导
(三十)强化各级政府责任。发展公共租赁住房实行省政府负总责、市县政府抓落实的责任制。各市、县政府要加强组织领导，明确工作责任，加大工作力度，健全住房保障管理机制，充实人员，落实经费，确保公共租赁住房保障工作顺利实施。各级住房保障管理部门负责公共租赁住房的行政管理工作，各级发展改革、监察、财政、国土资源、城乡规划、民政、物价、税收和银监、人民银行等有关部门要各司其职、密切配合，加快制订相关配套政策或具体办法。
(三十一)抓紧制订规划。各市、县政府要根据当地经济发展水平、房价水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，科学制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入当地2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
(三十二)严格目标考核。省住房城乡建设部门要会同有关部门，加强对各地公共租赁住房工作的指导和监督。自2010年起，将公共租赁住房建设纳入省住房保障目标管理考核重要内容。各级政府、各有关部门要细化分解任务，层层落实责任，加强对规划、项目、土地、资金、税收等政策落实以及目标任务完成情况的监督检查，并定期通报结果。对工作不落实、措施不到位的地区和单位及相关责任人，要依照有关规定进行行政问责。
(三十三)加快制订实施细则。各地级以上市政府要根据住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和本实施意见，结合当地实际情况抓紧制订实施细则，于2010年底前报省住房城乡建设厅备案。各地已经出台的政策性租赁住房、经济租赁住房、农民工公寓(集体宿舍)等政策，统一按建保〔2010〕87号文和本实施意见的规定进行调整。
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