芜旧改[2021]2号
各县市区人民政府、各相关单位:
经芜湖市老旧小区改造领导小组同意,现将《芜湖市城镇老旧小区改造标准》印发给你们,请认真贯彻执行.
芜湖市城镇老旧小区改造工作领导小组
21年9月8日
芜湖市城镇老旧小区改造标准(试行)
2021年9月
前言
为贯彻国家关于城镇老旧小区改造的决策部署，落实芜湖市关于城镇老旧小区改造工作要求，规范指导本市开展老旧小区改造工作，按照国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和安徽省人民政府办公厅《关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》要求，在深入调研、总结实践、借鉴经验的基础上，依据《民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，参照《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》，结合我市实际，编制了本标准。
本标准主要内容：1.基本要求;2.改造内容。
1.基本要求
1.1基本原则
基础类改造内容应坚持应改尽改;完善类改造内容在尊重居民意愿基础上能改则改;提升类改造内容，立足小区及周边条件推进实施宜改则改。吸引社会资本以市场化方式参与改造及后期运营。
完成拆除违法建设和建立规范化长效机制后，方可实施项目改造。
1.2改造要求
基础型改造项目：基础类改造内容需全部完成;完善型改造项目：基础类、完善类改造内容应全部完成(除加装电梯);提升型改造项目：基础类、完善类改造内容全部完成(除加装电梯)，提升类改造内容基本完成。
基础型改造项目不得高于改造计划的40%，完善型改造项目不得高于改造计划的40%，提升型改造项目不得低于改造计划的20%。
2.改造内容
2.1基础类改造
为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要包括改造提升市政配套基础设施、建筑结构安全性与抗震节能改造等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等
2.1.1市政配套基础设施改造
1.供水设施改造
老化、破损的给水管、水表、供水设备等应更换，供水水质、水量和水压应满足生活用水要求。室外给水管网改造时，应设置室外消火栓，水量和水压、应满足消防用水要求。
2.排水设施改造
进行老旧小区雨污分流改造。对於堵的排水管予以疏浚清淤，对破损的、管径或坡度不符合规范的排水管予以更换。
对破损的屋面雨水立管进行更换，屋面雨水管及阳台排水管应分别设置,阳台排水管应接入污水管网。应按照雨污分流的原则确定小区排水系统，制定化粪池、商业隔油池整治方案。
管网采用球墨铸铁管、承插橡胶圈接口钢筋混凝土管等管材，采用混凝土现浇或成品检查井，禁止使用达不到国家质量标准HDPE双壁波纹管等管材。管道基础要托底，管道接口要严密，沟槽回填要密实，严密性检查要规范。
3.燃气设施改造
进行老旧小区燃气管道改造。对原铸铁管道、镀锌管道超出使用年限或不再符合规范的燃气管道进行更换。对原出地管道位置及材料依据现场实际需要进行调整。燃气管道工程优先采用PE管道热熔链接。
4.供电设施改造
整理架空线路，拆除废弃多余的线路，低压电力线改电缆捆绑入户，弱电改穿管埋地入户。应对小区现有供电设施的配电总装机容量进行核算，不能满足正常使用需要时应考虑增容，并改造供电设备及线路。小区变压器、供电线路改造应符合《居住区供配电系统技术规范》DB34/T1469的规程要求。小区内室外配电箱、柜改造应符合《外壳防护等级(IP代码)》GB/T4208的规程要求。统筹规划，对停车位按照一位一桩预留充电设施安装接电管线以及装表位置。
5.通信设施改造
应采用光纤到户方式，实现多网合一。新增的光纤线路应统一设计、统一敷设。集中设置室外、楼道内的光纤分配箱。室外、楼道内的光纤分配箱位置必须距离强电设施有效距离1.5米以上(建议设置在不同楼层)。小区改造应同步实施光纤到户通信系统，并符合《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846的规程要求。
6.综合管线整治
小区各类管网改造应统一规划建设，具备条件的应选择地下敷设的方式，并满足相关规范要求。
7.道路设施改造
应按功能要求明确细化道路等级，优化路网系统。设置道路标识，明确消防通道和无障碍通道。小区道路路面改造时宜采用柔性路面(沥青混凝土不少于5cm为面层的道路)，宅间路可采用刚性路面(水泥混凝土路面结构)。人行道部分宜采用透水性较好的砌块路面。小区出入口、地下车库出入口宜设置减速带。小区道路应能满足消防、救护等应急车辆通行。对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面，应结合管线排查进行局部修补。小区路面应当平整雨天不积水。
8.照明设施改造
公共照明应覆盖小区道路、出入口和活动场地、单元出入口、楼梯间等。住宅门厅、楼道等公共空间照明应采用节能灯具，宜选用LED等，并设置红外感应或声光控延时开关控制。小区道路及庭院照明应采用节能灯具，宜选用LED等或太阳能灯，并采用时间控制方式。小区夜间照明应满足安全、舒适、节能、环保要求，应限制夜间照明光污染，控制照明灯具的亮度、照射角度，避免眩光对居民生活产生影响。
9.环卫设施改造
小区改造按照垃圾分类要求，每300至500户设置一处生活垃圾分类收集设施，设置在合适位置，便于投放和清运。小区不再另行设置其他分类收集设施、收集容器等，主干道及楼道口设置的垃圾收集点和收集容器应同步取消，原投放点可根据小区情况恢复成绿化、宣传栏或休闲座椅。
生活垃圾分类收集设施按照四分类标准配备足量的分类垃圾收集容器，便于容器满溢时及时撤换。生活垃圾分类收集设施宜设置成独立式，外观设计应与小区现有建筑风格相适应，因地制宜，面积在10-30平方米左右，服务半径不宜超过300米。生活垃圾分类收集设施可以采用装配式、砖混式、亭棚式等结构设置。整体设计应做到地面硬化，有完善的通风、通电和上下水设施，配备照明设施、洗手池、监控设备、计量设备、电子宣传屏及宣传栏等。
10.违法建筑拆除
在老旧小区改造前，先完成老旧小区中违法建设的认定，按照实事求是的原则应拆尽拆。排查存在安全隐患的违法建筑物、构筑物。排查非法改变建筑物使用功能的违法行为、涉及占压燃气、热力、电力、通讯管线设施，占用消防通道的违法行为、搭建板房、废品回收点行为以及其他涉及重大人身、财产安全的违法建设。
11.消防设施改造
消防设施的改造应按照消防设计规范要求进行。清理疏通消防通道，修复完善消防设施，满足原设计要求。检查修缮小区公共区域既有的消防设施，更换老旧、过期的灭火器材、疏散照明灯等消防设施。未设置室外消火栓系统的小区，应结合室外供水管网改造增设室外消火栓系统。
室外消火栓应当符合防冻要求。消防水源、电源不能满足使用要求的，应结合室外供水管网、供电设施改造等一并进行改造。
2.1.2小区公共部位改造
1.房屋公共部分建筑构配件维护
对于不满足安全和正常使用要求的雨棚、单元门、单元入口坡道、台阶、栏杆扶手等户外构件，应进行改造和修复。对于外墙上存在风化、剥落等安全隐患的建筑构配件，应进行修复、拆除或加固处理。
2.屋面修缮
建筑物屋面应结合实际情况按照施工工艺流程进行修缮，以达到防水和使用要求。宜结合建筑节能改造进行，宜选用平改坡方案。屋面原太阳能水管应按单元集中规整布置。结合屋顶修缮应对防雷设施进行修复更新。
3.立面整治
对沿街建筑物较完整的外墙饰面进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调。破损、风化严重的房屋外墙应结合实际进行防渗、粉刷处理。空调冷凝水管应改为有组织排水，禁止随意排放。空调外机机位应整齐或设计遮挡装饰，并对住户原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应督促采取加强或防护措施。
4.楼道整修
楼道应进行修缮整治，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道内公共设施使用正常。对影响正常使用的护栏、扶手进行更新整修。对公共走廊增设扶手。
2.2完善类改造
完善类，是指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要包括环境及配套设施改造建设、小区内有条件的住宅楼栋加装电梯或安装辅助爬楼设备、楼内老化供(排)水和供热管道改造等。其中，改造建设环境及配套设施应包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老化和无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业服务用房等配套设施。
2.2.1环境及配套设施改造
1.公共绿地空间改造
拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物)，恢复原有绿化功能，见缝插针开辟具有休息、游憩功能的公共空间。结合小区实际情况，优化绿化空间布局，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例，新增植物品种选择应以乡土植物为主。保留小区原有高大乔木，立体绿化等绿化特色，适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品，设置游步道、健身设施。
小区内应设置应急预留空间，满足卫生防疫、社区服务等小区管理和基本生活需求。因空间局促难以保证绿化要求的小区，采用立体绿化等方式，改善公共空间景观环。
绿地改造中应贯彻“海绵城市”建设理念合理利用雨水资源，结合雨落管改造和竖向设计，提供雨水滞留、缓释空间，就地消纳自身雨水径流。应对小区内原有的古树名木制定保护方案。
2.停车设施改造
采用多种形式的停车方式以满足居民非机动车和机动车的停车需求，利用空坪隙地规划停车位，合理规划路面停车位。合理设置机动车和非机动车停车场地，规范停车秩序，基本实现机动车和非机动车分区停放，标识标线清晰。新增室外停车场地时，宜采用易于维护、经济性好的可渗透地面及材料，并考虑乔木林荫等遮荫设施。设置非机动车车棚，新建车棚不得影响周边居民住宅通风采光，采用轻型材质建造，色彩与周边环境协调，并配置充电设施。结合小区道路交通条件，设置机动车泊车位和生态停车位，整顿修复原有车库、车位停车功能，增设交通标志，可在老旧小区周边非交通行道路或支路设置夜间临时停车位。
3.充电设施及场所改造
应结合小区实际情况，按照不低于20%的配比对小区的室外停车场和地下停车库配置或预留电动汽车充电桩。小区的电瓶车充电场所宜采用在室外独立设置的车棚，电瓶车不应在疏散通道、安全出口、楼梯间等公共区域停放或充电。
车棚和车库内集中充电设施具备定时充电、自动断电等功能，电气设备和线路铺设符合线性国家和地方规程要求。
4.管理用房
对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途。未按照《安徽省物业管理条例》规定设置物业管理用房、小区保安室(门卫室)的，应增建改造。
5.其它设施
根据小区不同年龄层次人群的需求，配置体育健身设施，健身设施的设立应保证安全，每项健身器械或场地内均应设置相应的保护措施。维修、更新升级小区内破旧的信报箱，增设智能快件箱，信报箱、智能快件箱规格和设置应规范并方便居民使用。应在小区主入口或公共活动场地附近设置公共宣传设施。应在公共区域的主要出入口、住宅出入口增设无障碍设施。应增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识，完善小区服务管理的标识系统。小区围墙宜通过改变其造型、色彩及材质与周围环境相结合;增强片区联系，相邻小区间的围墙，有条件的宜采用生态绿篱进行替代，以增加小区的空间感受，增加居民交往连通性。
2.2.2增设电梯
1.改造时进行既有住宅增设电梯的。应遵循自愿、安全、节能、环保、经济原则，并便于施工、安装和运营维护。同一居住区内加装电梯时建筑风格宜保持一致，并与原有建筑风格和居住区环境相协调。
增设电梯工程应确保既有住宅的结构安全。应对既有住宅结构进行安全性评估。多层住宅加装电梯工程应符合《芜湖市既有住宅加装电梯技术导则》等相关规范要求，并考虑加装电梯对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生的影响。
增设电梯工程应根据芜湖市增设电梯建设流程进行审批。工程实施中，应尽量减少对居民生活的影响，保障施工安全。增设电梯工程完成后，按相关规定组织竣工验收，办理使用登记后方可投入使用，并宜由生产厂家维护保养。
2.改造时未进行既有住宅增设电梯的。社调、公示期内。有增设电梯意向的小区，结合老旧小区改造工作，应统筹考虑，预留增设电梯空间。
2.3提升类改造
提升类，是指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件而推进实施的改造内容，主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，太阳能光伏系统等可再生能源设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
2.3.1公共服务设施配套建设
1.完善公共服务设施
对小区及周边的公共服务设施实施共建共享，重点完善片区的医疗、文教、体育、养老、托幼、助餐、家政、邮政快递服务站等功能性公共服务设施，打造“15分钟”社区便民生活服务圈。
鼓励新建项目在满足小区自身需求的基础上，与相邻老旧住宅区共享公共服务设施。局，鼓励附属设施向公众开放、困境，补充公共服务设施短板。虑景观和应急避难要求。
构建片区公共设施开放格分时共享，解决空间不足片区公共空间改造统筹考
2.塑造片区特色
延续片区文化，挖掘片区的发展历史、地域特点、特色建筑、文化共识等元素，融入片区改造，打造独特片区文化。对具有历史文化保护价值的建筑等，按规定进行历史文化保护。片区建筑色彩与城市色彩相协调，增强不同建筑的可识别性。
3.适老化改造
配套设施：宜通过置换、改建等方式，按照《芜湖市居家养老服务条例》的规定配套建设居家养老服务设施。
室外空间：小区应建设老年人适宜的交往空间。外部空间“适老化”应考虑安全性、便利性、舒适性、智慧型、便于交往等方面设计改造措施。
无障碍设计：小区主要公共活动区域，应完善无障碍设施，增加无障碍坡道，休息座椅留有轮椅停留空间，方便特殊人群使用。
2.3.2公共服务设施智慧化改造
1.根据小区实际情况增加、更新、维修小区单元防盗门，按照国家有关标准增加智能门禁系统。
2.安装视频监控系统。按照智慧安防要求，小区主要出入口、重要通道、公共区域、车辆集中停放等区域宜设置监控设备。视频监控系统主控室宜设在物业值班室，并接入公安联防监控系统。
3.在车辆进出口安装智能识别道闸，配备高清车辆识别系统。
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