一、 北京市集体土地房屋拆迁管理办法
北京市人民政府令
第124号
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予公布，自2003年8月1日起施行。
代市长 王岐山
二○○三年六月六日
北京市集体土地房屋拆迁管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。
第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。
本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。
第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。
第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。
第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章 拆迁管理
第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
（四）核发工商营业执照；
（五）房屋、土地租赁；
（六）改变房屋、土地用途。
区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。
暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。
第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。
占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。
拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。
第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。
第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。
裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
第三章 拆迁补偿和安置
第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。
第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。
农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。
第十六条 农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。
第十七条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。
第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。
经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。
第十九条 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。
本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。
本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。
第二十一条 占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
第二十二条 对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十四条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
第四章 法律责任
第二十五条 违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条 市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。
第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。
本办法施行前已发布拆迁公告的，不适用本办法
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
各区、县国土房管局、各拆迁单位、各房地产价格评估机构：根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，现予印发，自2003年8月1日起施行。
二○○三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条 拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条 房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条 宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
第六条 被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字[1996]573号）和《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字[1996]655号）执行。
第七条 本规则自2003年8月1日起施行。
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北京市房屋拆迁估价中常见的问题及处理办法
2008-05-19 22:13
北京市人民政府令
第124号
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予公布，自2003年8月1日起施行。
代市长 王岐山
二○○三年六月六日
北京市集体土地房屋拆迁管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。
第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。
本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。
第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。
第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。
第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章 拆迁管理
第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋；
（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
（四）核发工商营业执照；
（五）房屋、土地租赁；
（六）改变房屋、土地用途。
区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。
暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。
第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。
占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。
拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。
第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。
第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。
裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
第三章 拆迁补偿和安置
第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。
第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。
农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。
第十六条 农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。
第十七条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。
其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。
第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。
经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。
第十九条 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。
本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。
本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。
第二十一条 占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
第二十二条 对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十四条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
第四章 法律责任
第二十五条 违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条 市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。
第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。
本办法施行前已发布拆迁公告的，不适用本办法
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
各区、县国土房管局、各拆迁单位、各房地产价格评估机构：根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，现予印发，自2003年8月1日起施行。
二○○三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条 拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条 房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条 宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
第六条 被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字[1996]573号）和《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字[1996]655号）执行。
第七条 本规则自2003年8月1日起施行。
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北京市房屋拆迁估价中常见的问题及处理办法
2008-05-19 22:13
| 摘要：由于近年来北京市拆迁规模较大，拆迁中出现了许多新问题。针对拆迁评估工作中的常见问题，我们分别对城市国有土地和农村集体土地上的房屋拆迁评估做了一些分析并总结了处理办法，我们愿与同行们分享经验，希望大家多提宝贵意见。 关键词：北京市；房屋拆迁；评估；常见问题；重置咸新价 无论是旧城改造还是郊区和农村的小城镇建设，最大的难题是对被拆迁人的拆迁补偿问题。这是关系到百姓日常的生活大事，处理不当就可能造成社会的不安定。2001年11月1日北京市人民政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第87号)中明确规定，实行货币补偿的拆迁项目，补偿款以房地产市场评估价确定，这就使房地产评估机构在拆迁过程中的作用显得尤为重要，对拆迁评估过程中的各种问题更要慎重处理。下面从拆迁评估的技术方面作简单介绍，并就拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作一初步分析。 1 拆迁评估中的常见问题及处理办法 根据(京国土房管拆字[2001)1234号)《关于印发< 北京市房屋拆迁评估规则(暂行)>的通知》及(京房地评字[1999]656号)《关于印发(北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》，拆迁评估的计算公式是： 住宅房屋拆迁补偿价：(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价 非住宅房屋拆迁价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 不难看出，计算公式中几个关键值的取定直接影响着补偿结果的高低。例如基准地价的取值，每一级别的基准地价的低限与高限之间差额很大，从每平方米建筑面积120—1200元不等，非住宅的区位价高低限每平方米建筑面积相差1000—2000元，实际操作中该如何把握?文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋权属证明文件上标明的建筑面积”。但在拆迁过程中，有许多由于各种客观原因没有取得房屋产权证的房屋，该如何处理?下面分别就城市国有土地和农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作初步分析。 1．1 城市国有土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法 1．1．1 基准地价(区位价)的确定 由于城区内被拆迁房屋的面积大多较小，补偿价款的多少主要取决于基准地价(区位价)的高低，所以老百姓普遍对基准地价的取值比较敏感，而且近期由于城区内旧城改造的速度较快，涉及的拆迁范围较广，老百姓对各区域拆迁补偿价格会有一个比较，这就要求我们评估人员慎重对待这一问题。评估机构一方面要进行全面的市场调查，掌握各区域尤其是拆迁对象附近区域的拆迁补偿价格水平，认真分析区域因素和个别因素的影响，同时要积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个整体平衡、把握。只有在周密市场调查的基础上，做到客观、公正，并主动获得政府主管部门的支持，在不违反评估原则的前提下，尽可能地为拆迁人与被拆迁人的利益着想，慎重地确定基准地价(区位价)，把拆迁工作的疑难点的宣传解释工作做在前面，并贯穿整个拆迁过程中，才能为日后的拆迁工作顺利进行奠定良好基础。 1．1．2 被拆迁房屋建筑面积的认定 城区房屋的建筑面积一般以房屋所有权证、房屋租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准；对于翻建的房屋，要核对其现状是否与房产证上登记的内容一致，如果不同，应询问房屋所有权人翻建时是否办理过建设工程规划许可证(主要针对私房和单位非住宅)，有建设工程规划许可证但与房产证有出入的(建设工程规划许可证在房产证之后)，可暂按建设工程规划许可证上登记的资料评估，同时提醒房屋所有权人到房屋所在地的国土资源和房屋管理部门办理确权证明。如果翻建时未办理建设工程规划许可证，则只能按房产证上登记的资料评估。 1．1．3 标准租私房的处理 标准租私房是指文革初期由北京市房屋行政管理部门接管，文革后落实私房政策带户发还产权，并执行规定租金标准的城镇私有出租房屋。2001年统计全市约有1．9万户居民住在标准租私房内。由于标准租私房的租金与市场房租价格差距较大，影响了产权人的财产收益及产权人与承租人的关系。这些房屋的产权人或无力修房或拒绝修房，造成房屋破损严重，大多为需要改造的危旧房屋。拆迁过程中妥善解决好这一历史遗留问题，有助于拆迁工作的顺利进行。 1．1．3．1 标准租私房承租户的认定 标准租私房承租户的认定，以北京市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。指与标准租私房产权人订有私房租赁契约；或是没有订立私房租赁契约，但长期居住标准租私房，并有北京市常住户口的单位或个人。 1．1．3．2 标准租私房的拆迁补偿款计算 对产权人的补偿：根据(市政府令第87号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，标准租私房产权人应当作为被拆迁人享受完整的价格补偿，即包括区位补偿房价和被拆迁房屋重置成新价。 对承租户的补偿：2003年4月28日，北京市国土资源和房屋管理局印发了《关于推进本市标准租私房工作中有关搬出安置问题的意见》的通知，文件规定，凡已确定2003年内启动的项目，建设单位仍然执行(京国土房管拆[2002]319号)《关于拆迁标准租私房有关问题的通知》，该文规定，拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助，即只包括区位补偿房价。 1．2 农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法 在农村集体土地拆迁评估过程中，农村房屋的院落面积和建筑面积比城区内大得多，由于管理的不规范，绝大部分房屋没有产权证或其他合法的证明文件，甚至没有审批手续，私搭乱建现象普遍。造成了建筑类型杂乱，建筑密度大，房屋情况复杂。拆迁过程中，补偿面积的确定和违章面积的剥离是拆迁评估工作中重点、难点。 1．2．1被拆迁房屋建筑面积的认定 (京国土房管拆字[2001]1188号)《<北京市城市房屋拆迁管理办法)实施意见》第15条规定“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。” 1．2．2 违章面积的剥离 剥离违章建筑面积可从两个角度考虑：一是从建筑工程技术角度进行把关，1188号文对正式房屋的确认标准如下：(1)柱高2m以上，建筑面积7m2以上；(2)三面有墙，有正式门窗；(3)屋顶有保温层。二是从合法性角度进行剥离，看其有无宅基地及建房审批文件。 值得一提的是，依据现有城区房屋拆迁评估的计算公式，同样面积宅基地内建筑面积的差异会造成补偿价款的成倍增长，我们以丰台区六圈地区集体土地拆迁评估实例为据，作一简单分析： 房屋所有权人 宅基地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 K 区位补偿价（元） 重置成新价（元） 总补偿价款（元） 甲 153 71 0．46 1．6 284000 48706 332706 乙 151 141 0．93 1．1 423000 98277 521277 以上甲、乙两户宅基地面积基本相同，乙比甲建筑面积多70 m2，补偿价款多了近19万，为甲的1．6倍，而乙实际发生的建房成本按650元／m2计算，仅比甲多花费了4．5万元。这势必造成被拆迁人借拆迁之机突击建房，直接后果就是征地拆迁成本急剧增加，而且对循规守法的老百姓不公平。为了避免这一现象，可依据合法宅基地的面积，制定以下办法： (1)宅基地内的人均房屋建筑面积大于等于某一标准时，按人均建筑面积的标准进行补偿，实际建筑面积超标准部分给予重置成本补偿； (2)宅基地内人均建筑面积小于某一标准时，按实际建筑面积进行补偿。 当然，这些办法在操作过程中会有一定困难，尤其是标准的制定较难把握。值得一提的是，北京市人民政府于近期颁布了(北京市人民政府令第124号)《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，该办法自2003年8月1日起施行。为今后农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。 2 拆迁评估中的其他问题——重置成新价的估算 除了以上几个问题外，重置成新价的计算也是一个非常繁杂、重要的工作。除了依据相关法规、办法，估价师的综合能力和经验也是直接影响评估结果的关键环节。 2．1 估价办法与现实差异 目前，重置成新价的计算依据(京房地评字[1996]573号)《北京市房屋估价办法》文件是1996年末制定，1997年1月1日起施行的。距今已六年多，与现实差异很大。我们同样以丰台区六圈地区集体土地拆迁评估项目为例，选取两种常见的装修材料，通过市场调查，了解了当地市场价格，并与(京建经[2001]664号《2001年北京市建设工程预算定额》、(京房地评字[1996]573号)《北京市房屋估价办法》中的装修计分表相比较： 装修材料 市场价格（元/㎡） 预算定额（2001年）（元/㎡） 补偿标准 分值（元） 价格（元） 护墙板（三合板） 50 71 0．6 136 外墙砖（长条砖） 30 66 0．55 125 以上数据表明，估价办法中的建筑装修材料补偿标准比市场售价和定额高得多。而且近几年出现了许多新型建筑、装饰材料，评估人员应及时调查市场信息，掌握最新的市场数据，在评估过程中，结合实际，灵活运用。同时我们也建议有关部门应该根据市场行情，及时修订《房屋估价办法》或要求评估机构在拆迁评估过程当中除了依据本办法外，还应参照市场行情和预算定额综合评估重置价格。 2．2 私搭乱建、旧料新建的房屋重置价的计算标准 在郊区或城郊结合部，由于宅院宽松，普遍建房较多，而且被拆迁人借拆迁之机突击建房，敷衍、凑合的情况很普遍。通常做法有旧料新建、拆东补西。对这类房屋如果机械地照搬评估分值，显然不合理。因而评估人员现场查房一定要细心、全面，准确掌握一手资料，综合判定分值标准、成新，尽量符合实际。 2．3 附屑物的分量 附属物是老百姓自己看得见的东西，虽然这部分价值不高，但一定要做仔细，不要丢漏项。不能因为事小，引起老百姓的不满。如果由于评估人员的疏忽，几十万的补偿款都给出了，最终因为少了几个灯头、水池等引发矛盾，耽误了拆迁工作的整体进度就太不值得了。 3 结束语 我们在诸多项目的实践中，积累了一些经验和教训。我们的深切体会是拆迁评估不仅是一个技术工作，更重要的是与人打交道的能力，与方方面面的协调、配合能力。要把困难想在前面，做好充分的战前准备，在详细制定拆迁评估实施方案后，与各方人员一道进行前期培训：统一认识、统一技术规范、统一操作标准、统一入户口径、统一步骤。重视宣传、解释工作，随时化解各种疑难问题，把可能爆发的矛盾化解在萌芽状态中。同时要认真总结每一个项目的经 |
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