安徽省《马鞍山市2021年推进城镇老旧小区改造工作实施方案》公布了马鞍山市城镇2021年老旧小区改造项目计划

　　马政办秘〔2021〕4号

　　各县、区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：

　　经市政府同意，现将《马鞍山市2021年推进城镇老旧小区改造工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

　　马鞍山市人民政府办公室

　　2021年1月11日

　　安徽省马鞍山市2021年推进城镇老旧小区改造工作实施方案

　　一、总体要求

　　(一)工作目标。2021年城镇老旧小区改造，将对标“杭嘉湖”，在充分总结过去经验的基础上，解决标准不高的问题，进一步明确分工，形成工作合力。2021年全市三县三区共计划改造76个项目，涉及户数54319户，涉及楼栋数1789栋，建筑面积436.05万平方米，投资估算115708.8万元。按照“一区一方案”，计划实施基础类、完善类和提升类等改造内容，共有16个基础类改造(占21%)、56个完善类改造(占74%)、4个提升类改造(占5%)。

　　(二)改造原则和范围。根据国务院办公厅关于“十四五”期末全部完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造总体要求，我市按照“五年规划、三年完成”的工作思路，计划自明年起用三年时间完成2005年底前建成的200个城镇老旧小区改造任务，第一年实现任务过半，第二年基本完成，第三年全面收尾。“十四五”时期后两年以2005年以后建成且符合上级申报资金补助条件的城镇老旧小区改造为主。

　　在申报范围和时序上优先对全市未改造且符合上级补助资金条件的城镇老旧小区做到“应报尽报”;其次申报过去已实施基础类改造的(未享受国家、省级奖补)城镇老旧小区。

　　二、主要任务

　　(一)编制改造设计清单。参考“杭嘉湖”城镇老旧小区改造经验，依据《安徽省城市老旧小区整治改造技术导则》(2020版)，分类型制定我市城镇老旧小区改造设计内容清单，明确基础类、完善类、提升类改造的必改和选改内容，共涉及29个小类88个子项(见附件3)。

　　1.基础类改造。主要改造市政配套基础设施及小区内建筑物公共部位修缮，满足居民安全需要和基本生活需求。内容包括：拆违、安防、环卫(生活垃圾分类)、消防、道路、照明、绿化、水电气(供排水、供电、燃气)、建筑物屋面、外墙、楼道、楼梯等公共部位改造、修缮、出新，通讯网络基础设施改造、光纤入户、架空线规整(入地)等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题。

　　2.完善类改造，主要改造提升人居环境及配套设施改造建设，满足居民生活便利需要。完善社区和物业用房、建筑节能改造、加强适老环境建设和改造，推进无障碍设施建设、有条件的楼栋加装电梯、改造(新建)停车库(场)、电动自行车及汽车智能充电设施、智能信包箱、文化休闲活动场地、体育健身设施等。

　　3.提升类改造。主要改善优化公共服务设施配套建设及智慧化改造，提升居民生活品质。积极推进改造或新建小区及周边社区综合服务设施，卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站设施等。

　　4.在保障基础类改造“应改尽改”的前提下，大力推进完善类和提升类改造，融入未来社区理念。深入挖掘小区、片区内空间资源，整合周边零星碎片化土地，利用包括原产权单位的空置房屋在内的各种社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施。

　　(二)共同制定改造方案。切实把群众满意当作城镇老旧小区改造工作的最高标准，同时将改造内容和城市文明创建中社区基础设施短板建设需求结合起来。各属地政府搭建沟通议事平台，街道(乡镇)、社区开展基层党组织引领的主体鲜明、形式多样、组织有序、实施规范的基层协商机制。街道(乡镇)牵头，社区发动，充分了解居民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识，优先考虑居民改造意愿强、参与积极性高、愿意出资的小区，制定初步改造方案。坚持共同缔造，广泛发动群众共谋共建共管共评。社区党组织、居委会组织待改造小区业主委员会和物业服务企业，广泛征求居民意愿，引导居民参与改造、对改造完成后的小区协商决定管理模式。鼓励居民出资或通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等多种方式参与城镇老旧小区改造。

　　(三)明确改造实施(投资)主体。各属地政府要统筹考虑实施小区改造及改造后设施运营、后期管理等因素，明确改造项目实施(投资)主体，实施主体可以是街道(乡镇)、县区(园区)住建(房管)部门或者国有投资公司等，全面负责老旧小区改造工作。鼓励实施主体将财政投入资金作为老旧小区改造资本金，依托改造区域内相关公共服务资源，搭建投融资平台，推进完善类、提升类改造。实施主体要负责加强资金筹措、前期准备、项目报建、统筹协调、组织实施、运营维护、后期管理等工作。

　　(四)强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，支持和引导专营单位出资改造，并根据省市相关政策给予资金支持，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权可依照法定程序移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。在实施过程中，不得收取进场费等额外费用。通信运营企业在实施改造时严格按照技术规范要求，进行共建共享，原则上城镇老旧小区改造完成后5年内不得再破土进行管线施工。生活垃圾分类收集设施参照专营设施与老旧小区改造同步设计、同步建设、同步验收。

　　三、主要措施

　　(一)做到四个坚持，突出城镇老旧小区改造新原则。

　　一是坚持政策导向、居民自愿。积极申报国家专项资金，多方筹措经费满足改造资金需求;尊重居民意愿，发动群众、依靠群众主动参与改造，充分发挥群众监理员作用，采取聘请或授牌形式，让群众监督贯穿设计、施工、验收全过程。二是坚持因地制宜、突出重点。采用基本(老旧小区基本改造)+X(多个结合)的模式，突出“一区一策”。明确基础类、完善类、提升类改造的必改和选改内容，推行“菜单式”改造，由居民“看菜单点菜”，视居民意愿量身定制，全面系统实施老旧小区改造。三是坚持各方协调、统筹推进。构建共建共享共治联动机制，落实市级推动、县区级负责、街道实施、居民参与的工作协调机制，充分发挥社区的沟通协调作用。四是坚持建管结合、长效管理。加强建设过程与物业管理的衔接，确保改造成效，引导多方共同参与建立长效管理机制。

　　(二)谋划五个转变，彰显城镇老旧小区改造新特色。

　　一是参考“杭嘉湖”改造经验，以县区(园区)为实施主体，将城镇老旧小区改造与提升基层治理能力、创新小区治理模式和管理机制结合起来;二是市直各部门分工负责，参与方案设计、过程管理和验收把关，积极争取上级支持政策和补助资金;三是采取“一区一策”，改造中融入未来社区场景建设，在主城区先行试点，探索实行“6(未来邻里、健康、建筑、交通、服务、治理等六大场景)+N(群众需求)+1(社区特色)”建设模式;四是严格程序，鼓励EPC招标和开口合同定价模式，以县区为单位统一打包招标确定施工单位;五是视上级资金补助幅度，结合群众需求和小区实际，适当调整改造内容，把好事办好、实事做实。

　　(三)抓好两个环节，确保城镇老旧小区改造新成效。

　　一是抓好项目设计环节。按照“设计先行”的改造要求，各属地政府对纳入2021年改造计划的老旧小区，要参照省厅2020年修订的《安徽省城市老旧小区整治改造技术导则》，实现基本型改造向完善型和提升型改造并轨。积极发动设计师、工程师进社区，引导居民有效参与改造，满足群众基本生活需求的同时，注重改善公共服务和公共环境，凸显整治提升效果。重点做好每个小区方案设计，对改造范围广、涉及居民多的小区，由市城镇老旧小区改造领导小组办公室组织第三方对各区改造初步设计方案进行评审，严把设计关，确保2021年城镇老旧小区改造工作有新特色新亮点，取得新成效。二是抓好建设过程管理。按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”原则，落实建设、勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员的终身责任。各县区住建部门要建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。各县区政府要将城镇老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设项目审批管理系统监管范围，组织各有关部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查，优化项目立项、用地、规划审批，简化施工许可证办理手续，提升项目审批效率。加强项目质量管理，提高改造质量。完善适应改造需求的标准体系，依据城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防等建设要求，鼓励综合应用物防、技防、人防等措施满足安全需求。

　　(四)强化五个规程，落实老旧小区改造新要求。

　　突出“三拆、三建、一管”原则，各实施主体改造前，对小区内违法建设、乱搭乱建、底层零散建筑，依法采取拆除腾退公共空间、拆小建大、拆零建整的方式，扩大公共建筑规模需求;改造中，加大基础设施建设、公共服务设施建设和有条件的屋顶平改坡建设;改造后，引入物业服务，强化物业管理，提升群众满意度。一是编制总体规划和年度计划。由县区政府牵头部门和街道(乡镇)做好摸底调查，编制改造总体规划和年度计划，确定建设单位。二是制定小区改造方案。各县区政府成立工作专班，通过搭建沟通议事平台，开展第一轮征求意见，确定具体改造项目清单，制定改造方案后进行第二轮征求意见，组织相关部门进行方案联合审查,市城镇老旧小区改造领导小组办公室将组织第三方对主城区改造项目设计方案进行评审(各县可参照执行)。三是开展项目审批。由建设单位牵头，开展立项、用地、规划审批，确定施工、监理单位。四是实施改造施工。由建设单位负责，住建、通信管理部门及相关管线单位积极配合，做好改造过程中的质量安全监管和技术服务指导。五是竣工验收及长效管理。由建设单位负责做好改造工程竣工验收，街道(乡镇)负责引入物业服务，建立长效管理机制。

　　四、保障要求

　　(一)加强组织领导。安徽省马鞍山市成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组办公室设在市住建局。各县区政府成立相应工作机构，作为项目建设责任主体，制定具体实施方案，明确每个改造项目责任单位、责任人、完成时限;做好宣传发动、改造内容摸排、拆违等前期工作。

　　(二)落实建设资金。在资金筹措上，一方面积极争取中央、省级补助资金，另一方面将通过专营单位投资改造、引导居民出资出力、社会力量参与投资、鼓励金融机构参与等多种方式拓展资金来源。剩余缺口资金在许可前提下通过提请发行地方政府专项债券和银行贷款，盘活公共资产资源、使用小区公共收益等方式筹集。市级财政对花山区、雨山区、博望区按6:4比例分摊除中央、省级财政补助外的改造资金。

　　(三)加大宣传力度。安徽省马鞍山市市级和各载体单位要主动对接新闻媒体，广泛宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造政策，充分调动群众、专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造的积极性、主动性。组织社区做好政策解读和沟通解释，引导发动小区居民，发挥党员模范带头作用，强化居民的主人翁意识，畅通参与渠道，形成社会各界支持、居民积极参与的浓厚氛围。

　　(四)落实主体责任。安徽省马鞍山市各县区政府要切实树立共建共治共享的社会治理理念，成立专班，倒排工期，细化时间节点。立足早谋划、早启动，原则上在上一年度年底前完成宣传发动、征求意见、方案制定、项目可研等前期工作，力争来年春节后全面开工建设，最迟不得超过4月。强化项目过程监管，注重文明施工，确保工程质量和施工安全，2021年10月底前全部完工。严格执行工程建设招投标和竣工验收制度。年底市住建局将会同相关部门对各县区城镇老旧小区改造工作完成情况进行绩效考核，考核纳入市政府对各县区年度考核指标体系。对工作推进不力，影响全市整体进度的载体，将给予约谈或通报批评。

　　(五)强化长效管理。加强基层党建引领，强化老旧小区改造后的物业管理工作。大力推广红色物业，建立健全街道、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，鼓励社区居委会、业委会、物业服务企业“交叉任职”，提倡“三合一”管理模式，推动建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制，巩固提升改造成果。老旧小区改造后，将实施物业管理纳入绩效考核范围，县区级实施奖补。有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，对照物业服务标准，明确服务内容和收费;暂不具备条件的小区，由街道办事处牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。鼓励以街道或县区为单位，成立或明确国有物业服务企业进行托底有偿服务。

附件2

安徽省马鞍山市城镇2021年老旧小区改造项目计划

附件3

安徽省马鞍山市城镇老旧小区改造清单

注意事项：

　　1.根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《安徽省城镇老旧小区改造技术导则（2020修订版），结合我市实际，制定本改造清单。

　　2.城镇老旧小区改造内容按照改造层次从低到高可分为基础类、完善类、提升类3个大类，包括29个小类88个子项。基础类分为10个小类40个子项，其中，必改项目10个小类24个子项；完善类分为13个小类32个子项，其中，必改项目10个小类16个子项；完善类分为6个小类16个子项，其中，必改项目5个小类6个子项。

　　3.各县区要结合本地财政承受能力和拟改造小区实际情况，按照申报年度改造计划的3大类改造类型，在对应清单中选择改造项目确定具体改造项目。其中，备注为必改项目的必须纳入改造；申报完善类、提升类等高层次改造的，除完成本层次改造必改项目和自选项目外，前一（两）个改造类别的必改项目原则上要全部实施改造。

　　4.原则上，一个小区制定一个设计方案。小区方案设计环节要把确定改造的具体项目通盘考虑、综合设计，科学合理编制设计方案。每个小区设计方案均需经过市城镇老旧小区改造领导小组办公室委托的第三方评估机构审查和组织市直相关部门对技术方案、预算投资进行联合审查，各载体单位要根据审查意见逐条修改完善通过后才可进入下一个环节。县政府可参照执行。

附件4

安徽省马鞍山市城镇老旧小区改造工作规程（试行）

　　为指导推进城镇老旧小区改造，规范城镇老旧小区改造工作，特制定工作规程供各县区参考。

　　一、制定总体改造计划

　　本阶段由县区人民政府组织，各地城镇老旧小区改造牵头部门负责具体实施。

　　（一）摸底调查。城镇老旧小区改造牵头部门会同自然资源、城管等部门、街道（城关镇）、社区，摸底调查拟开展城镇老旧小区改造的环境、土地、资源等情况，梳理小区改造项目库。对分属不同管理主体的城镇老旧小区，具备成片区改造的，策划捆绑打包成“工程包”。

　　（二）编制总体改造规划和年度改造计划。城镇老旧小区改造牵头部门会同发改、财政、自然资源和规划、城管、消防、民政、体育等部门及管线单位，结合本地区财政承受能力评估情况，编制总体改造规划和年度改造计划（含小区、片区个数、栋数、户数、总投资等）。

　　（三）确定建设单位。城镇老旧小区改造牵头部门报请当地政府明确实施改造每个项目的建设单位，一般由街道（乡镇）、县区（园区）住建（房管）部门或者国有投资公司等作为建设单位，负责项目具体实施。

　　二、制定小区改造方案

　　本阶段由各地城镇老旧小区改造牵头部门组织，建设单位具体实施。

　　（一）成立工作专班。街道（城关镇）、社区通过宣传发动，自下而上推选热心公益、在群众中有威望、熟悉情况的业主代表。对列入改造计划的老旧小区，建设单位牵头街道（城关镇）、社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班。

　　（二）第一轮征求意见。工作专班针对拟实施改造的城镇老旧小区改造内容、物业管理问题，提出初步改造方案，其中无物业管理小区可同时制定自治管理或者物业管理机制方案，在小区、社区现场公示，第一次征求居民意见。

　　（三）第二轮征求意见。工作专班将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，制定具体改造方案（含改造效果图）、编制项目概算和拟补助的困难群众名单在小区、社区现场公示，再次征求居民意见。对存在不同意见的，社区应牵头做好居民解释沟通工作。居民合理的意见应予采纳，并对改造方案进行优化调整。

　　（四）方案联合审查和改造清单合理性审查。当地住建部门组织自然资源和规划、发改、财政、城管、消防、民政、体育等部门及管线单位，对技术方案、预算投资进行联合审查。市城镇老旧小区改造领导小组办公室委托第三方设计评估机构对主城区每个小区设计方案改造清单合理性予以审查。以上审查提出的审查意见，县区要负责组织方案编制单位及时修改调整到位。

　　三、开展项目审批

　　本阶段由建设单位牵头组织实施，当地住建部门做好指导把关。在立项、用地、规划审批方面，建设单位组织修改完善改造方案，进行立项、用地、规划审批。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等，创新项目建设组织形式。

　　四、实施改造施工

　　本阶段由建设单位负责具体实施，住建、通信管理部门及相关管线单位积极配合。

　　（一）质量安全监管。由各县区政府成立的城镇老旧小区改造工作专班会同施工单位制定科学施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。当地建设工程质量安全监督机构要全程介入，做好施工过程监督。住建部门加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程全过程监管，杜绝施工扰民。

　　（二）技术服务指导。设计、施工、管线等技术团队要全过程现场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

　　五、竣工验收及长效管理

　　本阶段由建设单位、街道办事处、城关镇政府负责牵头组织。

　　（一）竣工验收。项目完工后，由建设单位组织街道（城关镇）、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，及时督促整改存在问题。验收通过后，及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。各地要组织居民对改造实效进行评价和反馈。

　　（二）建立长效管理机制。有条件的街道（城关镇）可将若干个老旧小区捆绑打包，委托物业服务企业管理。推动住宅小区实行业主自主管理或者聘请物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街道（城关镇）、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，尽快实现改造小区物业服务自主管理。