农村拆迁安置房如何析产问题

　　随着经济的快速发展，农村工业化、城市化进程不断加快，农村征地拆迁的范围和速度不断加大、加快，因拆迁安置所产生的争议也不断产生。本文仅就农村拆迁安置取得房产后因家庭成员离婚而要求析产时如何处理的问题谈一些观点。

　　一、与农村房屋相关的几个问题

　　1、农村房屋，顾名思义就是建造在农村宅基地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定宅基地属于农民集体所有;第六十二条同时规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。上述规定很明确，宅基地的权属归集体所有而非农民私人所有，只有农业人口才有权使用宅基地使用权，农村房屋的建造必须以户为单位申请宅基地后方可建造;

　　2、农村房屋的权利归属。农村房屋和城市商品房有很大区别，它是以户为单位，全体家庭成员申请宅基地后共同出资、出力建造的，其所有权是共同共有的，也就是说农村房屋是家庭共有财产;

　　3、家庭共有财产的概念。家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产。换言之，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。

　　二、目前农村拆迁安置房的形式及分配依据

　　(一)拆迁安置房的形式

　　1、政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由农户自己建造;

　　2、商品房。政府负责建造的具有国有土地使用权证、房产证和契证的商品房;

　　3、联排房+商品房。政府既沿用农村建房的模式，以农业家庭人口的多少分大、中、小户型负责建造联排房(其建房用的土地性质仍为集体所有的宅基地)，同时也建造不同户型的商品房，供拆迁户选择安置房形式。

　　(二)分配的依据

　　采用商品房或者联排房+商品房形式安置的总的分配依据是，以家庭现有农业人口多少为依据分大户(5人及以上)250㎡、中户(3人至4人)220㎡、小户(2人及以下)190㎡，同时参照原有被拆迁房屋的合法建筑面积。具体为：

　　1、被拆迁房屋面积小于按农业人口划分的大、中、小户型安置面积时，可以按人口对应的户型面积享受安置房，在原有房屋面积内的价格按500元/㎡(涉及的价格是为表述方便和直观而虚拟的，下同)，大于原有房屋面积的价格按市场价的90%计算;

　　2、被拆迁房屋面积大于按农业人口划分的大、中、小户型安置面积时，对应户型以内的面积价格按500元/㎡计算，大于对应户型面积至被拆迁房屋面积之间的价格为相对优惠的价格按800元/㎡计算，超出被拆迁房屋面积部分的价格按市场价(3000元/㎡)的90%计算。

　　三、拆迁安置房的分割问题

　　如前所述农村房屋系家庭共有财产，那么经过征地拆迁后拆迁安置房权利归属是否会产生变化呢?取得拆迁安置房后因家庭成员离婚而产生析产纠纷时又应当如何分割?这是笔者在目前律师执业过程中经常遇到但又觉得十分困惑，甚至觉得毫无头绪的问题。

　　1、A户(原人口数为3人)在房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿且他们将户口迁至A户并生育一子，拆迁后如A户(被拆迁房屋面积为300㎡)在选择纯商品房安置时得到商品房三套分别是140㎡、120㎡、65㎡，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?这里首先要注意以下几点：(1)该房屋已经从拆迁前的建设在宅基地上的农村房屋转变成了城市商品房;(2)享受的面积超过了对应户型大户可享受的250㎡，也超出了被拆迁房屋的原有面积;(3)入户的儿媳或女婿在拆迁前虽已将户口迁至A户，但当时A户所在的集体组织并未划拨宅基地使用权，后生育的子女也未划拨宅基地使用权，而拆迁后在安置过程中A户所在的集体组织按5个农业人口数进行了安置，实际上给予了他们宅基地使用权。而在实践中离婚的儿媳或则女婿在这种情况下无论是将户口继续保留在A户还是迁回原地，都无法再次享受宅基地使用权。笔者认为，上述案例中拆迁前后房屋本身性质虽发生了改变但无法改变房屋作为家庭共有财产的性质。儿媳或者女婿在拆迁安置过程中实际上享受了宅基地使用权，那么当然有权分割房屋，而有权分割到的房屋面积应当是50㎡，理由是：250㎡的商品房是基于A户的农业人口数(5人)，也就是享有宅基地使用权的成员(每个成员各1/5)多少来安置的，而超过250㎡之外的部分是基于被拆迁房的面积以产权调换的形式取得的，入户的儿媳或女婿对被拆迁房没有任何权力，也就无权对这部分房产主张分割。需要指出的是，儿媳或者女婿在分得50㎡的房屋后应当将以拆迁补偿款支付的房款500元/㎡的房款补偿给对被拆迁房屋享有所有权的其他成员。在上述案例中，儿媳或者女婿可分得50㎡的房屋，但实际安置中却没有50㎡的房屋，只有65㎡的房屋，那么超出的15㎡应当由分得该房的儿媳或者女婿按市场价予以补偿。另一种情况是，在明确了儿媳或者女婿享有50㎡的房产后，儿媳或者女婿同意该50㎡的房屋产权归其他家庭成员而由其他家庭成员以折价补偿的方式对其进行补偿时，应如何折价补偿?笔者认为，此时按安置价格500元/㎡对其补偿显然显失公平，因为儿媳或者女婿在放弃了50㎡的产权后不可能再在A户或者原户籍地享有宅基地使用权，且按拆迁政策规定，拆迁安置后被安置人员的户口性质也随之变更为城镇户口，如果其要取得房屋只能通过购买商品房的形式。所以笔者认为，这时的折价补偿应当按市场价扣减500元/㎡的差价为标准较为公平合理。综上，如A户在安置时选择了联排房或者联排房+商品房的形式，那么在确定离异儿媳或女婿应当享有的房屋份额时同样适用，唯一不同的是联排房的土地性质是集体所有制性质的宅基地，在考虑折价时应当与具有国有土地使用权的商品房有所区别。

　　2、B户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿但他们是非农业户口，或者虽是农业户口但并未将将户口迁至B户，B户拆迁安置后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权分割，具体又如何分割?笔者认为，这里B户无论是选择何种安置房形式，离异的儿媳或者女婿均无权分割安置房。理由是： B户的儿媳或者女婿无论是在拆迁前还是拆迁后都不享有宅基地使用权，对被拆迁房屋也不具有所有权，而安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地的使用权和对房屋所有权的双重权利演变而来。但是，取得安置房后家庭成员对其进行了装修，在此过程中离异的儿媳或者女婿具有了出资、出力的行为，那么他们也有权对这部分要求其他家庭成员对其折价补偿。

　　3、C户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿且他们将户口迁至C户，拆迁后政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由c户自己建造，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?笔者认为，在这种情况下离异的儿媳或者女婿在拆迁安置过程中已实质上享有了宅基地使用权，那么其完全有权分割房屋，在没有其他约定或者没有充分的证据证明某些成员在建造房屋过程中出资、出力明显不同的情况下应当平等分割。

　　4、D户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿但他们是非农户口或者未将将户口迁至D户，拆迁后政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由D户自己建造，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?此种情况下，离异的儿媳或者女婿在D户并无宅基地使用权，对被拆迁房屋也无所有权，故其无权要求分割，但其有权提供证据证明在建房过程中共同出资、出力，从而可以要求其他成员对其作相应的补偿。